Opłata za użytkowanie wieczyste 2013

Marek Wielgo 2013-03-07
  • Jeśli w ciągu trzydziestu dni od doręczenia decyzji o podwyżce opłat za użytkowanie wieczyste nie odwołałeś się do samorządowego kolegium odwoławczego - będziesz musiał uiścić opłatę. fot. Jakub Ociepa / Agencja Gazeta

Czy jest sposób, by płacić mniej za użytkowanie wieczyste gminnego lub państwowego gruntu, a najlepiej - raz na zawsze pozbyć się tej opłaty? Spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie

Jeśli w końcówce ubiegłego roku dostałeś zawiadomienie o podwyżce opłaty za użytkowanie wieczyste, ale w ciągu 30 dni nie złożyłeś odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), klamka zapadła. Do końca marca powinieneś uregulować tę opłatę za 2013 rok. Jednak wcześniej upewnij się, czy aby na pewno urzędnicy dobrze ci ją policzyli.

Naszego czytelnika z Aleksandrowa Łódzkiego do sprawdzenia poprawności urzędniczych obliczeń skłonił nasz poprzedni informator, w którym radziliśmy, jak odwołać się od podwyżki za użytkowanie wieczyste. Zwróciliśmy też wówczas uwagę, że poprzedni Sejm tak zmodyfikował przepisy w tej kwestii, by użytkownicy nie byli zaskakiwani podwyżką rzędu kilkuset procent. Jeśli przewyższa ona dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka jest rozkładana na dwie równe części. Płaci się je w następnych dwóch latach. I dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.

Urzędnicy wiedzą swoje

Niestety, w niektórych gminach stosują własny "kalkulator". Nasz czytelnik z Aleksandrowa Łódzkiego podwyżkę dostał w listopadzie 2011 r. - z 60 do 875 zł. Ponieważ nie odwołał się do SKO, w ubiegłym roku zapłacił gminie 130 zł. Problem w tym, że w tym roku obliczona przez jej urzędników opłata ma wynieść aż 1247,5 zł! Jak to możliwe? Z dokumentów, które nam przedstawił czytelnik, wynika, że połowę różnicy między stawkami 875 i 130 zł (372,5 zł) gmina dodała do tej pierwszej, zamiast do drugiej. Według urzędnika z Aleksandrowa Łódzkiego, harmonogram podwyżki jest następujący: w 2012 r. opłata wynosi 130 zł, w 2013 r. - 1247,5 zł (875 zł plus 372,5 zł), w 2014 r. - również 1247,5 zł, zaś w 2015 r. - 875 zł.

Poprosiliśmy więc Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej o rozstrzygnięcie, jak powinna być liczona podwyżka. Resort potwierdził, że urzędnik popełnił błąd. Niestety, obawiamy się, że podobnych przypadków może być więcej. Dlatego publikujemy fragment odpowiedzi ministerstwa.

"Stosując art. 77 ust. 2a Ustawy o gospodarce nieruchomościami w pierwszym roku od aktualizacji, w którym zaczęła obowiązywać zaktualizowana wysokość opłaty rocznej, tj. w 2012 r., użytkownik wieczysty zobowiązany jest wpłacić kwotę odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, tj. 2 x 65 zł = 130 zł, pomimo że w wyniku aktualizacji wysokość opłaty wynosi 875 zł. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej (nadwyżka), ustalona w sposób następujący: 875 zł - 130 zł = 745 zł, jest rozkładana na dwie równe części: 745 zł : 2 = 372,5 zł, które powiększą w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. Tym samym w drugim roku od aktualizacji, tj. w 2013 roku, opłata roczna będzie sumą kwoty wniesionej w poprzednim roku (w pierwszym roku) i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki: 130 zł + 372,5 zł = 502,5 zł. Zatem w drugim roku od aktualizacji użytkownik wieczysty winien uiścić opłatę w kwocie 502,5 zł. W kolejnym (trzecim) 2014 r. opłata roczna będzie stanowić sumę kwoty wniesionej w poprzednim roku (w drugim roku) oraz drugiej części nadwyżki (połowy nadwyżki), tj. 502,5 zł + 372,5 zł = 875 zł. W ten sposób dopiero w 2014 r. - trzecim roku od aktualizacji opłata osiągnie wysokość wynikającą z aktualizacji, czyli 875 zł. Zatem w przypadku, gdy opłata ustalona w wyniku aktualizacji przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty wnoszonej przed aktualizacją, użytkownik wieczysty przez pierwsze dwa lata od aktualizacji opłaty rocznej uiszcza tę opłatę w kwocie niższej niż wynikająca z aktualizacji. Dopiero w trzecim roku kwota uiszczanej opłaty odpowiada wysokości opłaty ustalonej w wyniku aktualizacji".

Jak się odwołać?

Resort przypomina o możliwości zaskarżenia podwyżki do SKO. Problem w tym, że czytelnik tego nie zrobił tego od razu. Z drugiej strony, w tym przypadku nie chodzi o zakwestionowanie wysokości opłaty (875 zł), tylko o błąd w obliczeniu "rat" w okresie dochodzenia do maksymalnego pułapu. Co w tej sytuacji może zrobić nasz czytelnik, a także ci, którzy odkryją, że ten problem dotyczy także i ich?

Adwokat Paweł Wrześniewski przyznaje, że przegapienie terminu na złożenie wniosku do SKO bardzo komplikuje sytuację takich użytkowników wieczystych.

Mimo to powinni go jak najszybciej złożyć wraz z prośbą o przywrócenie terminu. Muszą jednak uprawdopodobnić, że nie dotrzymali go nie z własnej winy, np. byli chorzy, wyjechali itp. Sęk w tym, że na złożenie takiej prośby do SKO prawo daje zaledwie siedem dni od wyzdrowienia czy powrotu. Niestety, może nie wystarczyć uzasadnienie prośby tym tylko, że użytkownik dopiero teraz zorientował się, że przyjęty przez gminę sposób naliczenia opłaty jest niezgodny z prawem. Warto jednak spróbować. Tym bardziej że argument dostarczył niedawno Sąd Najwyższy - 28 lutego br. orzekł, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (sygn. III CZP 110/12).

Jeśli się nie uda, wówczas najbezpieczniej będzie zapłacić za 2013 r. tyle, ile zażądała gmina. - Co istotne, w dowodzie przelewu należy wpisać słowa np. "przekazuję z zastrzeżeniem zwrotu" albo "zastrzegam zwrot niniejszego świadczenia" - mówi mec. Wrześniewski. - Chodzi o to, że w świetle Kodeksu cywilnego nie może później domagać się zwrotu świadczenia ten, kto spełniając je wiedział, iż nie był do tego zobowiązany. Chyba że uczynił to właśnie z zastrzeżeniem zwrotu - wyjaśnia adwokat. Ale to nie wszystko. Radzi on wystąpić do gminy o zwrot różnicy między opłatą wyliczoną przez nią a faktycznie należną. W argumentacji warto podeprzeć się przywołanym przed chwilą orzeczeniem Sądu Najwyższego. - Być może skłoni to urzędników do weryfikacji stanowiska. Jeśli nie, pozostaje próbować dochodzić zwrotu nadpłaty przed sądem powszechnym. - Próbować, bo niewykluczone, iż sąd uzna, że właściwym trybem był jednak sprzeciw do samorządowego kolegium odwoławczego, czyli droga, z której czytelnik nie skorzystał - zastrzega mec. Wrześniewski.

Możesz zapłacić połowę

Jak widzisz, w praktyce nowy system aktualizacji opłat daje umiarkowaną ulgę, bo co się odwlecze... Na szczęście, art. 74 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie za użytkowanie wieczyste tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona". Taki wskaźnik ogłasza prezes GUS. W 2012 r. przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wyniosło 3521,67 zł. Żeby skorzystać z bonifikaty, dochód na osobę nie może więc przekraczać ok. 1760,8 zł.

A jak wyglądają procedury? Dokładnie wyjaśnia je m.in. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy. Z jego strony internetowej można ściągnąć "Wniosek o udzielenie 50-proc. bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego". Urząd informuje również, że do dochodu zalicza się m.in.: dochody z tytułu stosunku pracy, działalności gospodarczej, umów-zlecenia lub o dzieło, emerytur lub rent, stypendiów, alimentów, z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz inne stanowiące dochód.

Uwaga! Dochody trzeba udokumentować. Np. od osób pracujących zawodowo wymaga się, by do wniosku o bonifikatę dołączyły "zaświadczenie o dochodach za rok poprzedzający rok, w którym składany jest wniosek". Takie zaświadczenie może ci wydać pracodawca lub urząd skarbowy. Urzędnicy nie honorują składanego do urzędu skarbowego rozliczenia na druku PIT.

Emeryci i renciści muszą dołączyć do wniosku druk PIT-40A lub decyzję ZUS o wysokości przyznanej emerytury za rok poprzedzający rok, w którym składany jest wniosek. Jeśli chcesz dołączyć do wniosku o bonifikatę odcinek emerytury lub renty, urząd zażąda dodatkowo oświadczenia, że twoje dochody w pozostałych miesiącach roku nie uległy zmianie.

Z kolei studenci mają dostarczyć zaświadczenie z uczelni z adnotacją pobierania lub niepobierania stypendium.

A jeśli ktoś nie ma żadnego dochodu? Taka osoba musi złożyć oświadczenie, w którym wyjaśnia, z czego się utrzymuje. Ponadto potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie pobrał on żadnych zaliczek z tytułu podatku dochodowego.

Uwaga! Warszawscy urzędnicy informują, że wniosek o bonifikatę trzeba złożyć do końca marca. Pamiętaj, że na jego rozpatrzenie urzędnicy mają aż trzy miesiące. Jeśli jesteś pewny, że bonifikata ci się należy, możesz poprosić w urzędzie o przesunięcie terminu płatności opłaty za użytkowanie wieczyste. Ze stosownym wnioskiem musisz jednak zdążyć przed 17 marca. Jak widzisz, czasu na załatwienie formalności zostało ci już niewiele.

Bonifikata? Jaka bonifikata

Niestety, może się zdarzyć, że urzędnicy w jakiejś gminie odmówią bonifikaty w opłacie za użytkowanie wieczyste. Pech chciał, że taką gminą jest... Aleksandrów Łódzki, a petentem, którego odprawiła ona z kwitkiem - nasz czytelnik. Jego miesięczny dochód brutto wynosi ok. 1500 zł. Był więc przekonany, że dostanie od gminy bonifikatę. Tymczasem ta odpowiedziała, że Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera "szereg zapisów uniemożliwiających gminie ich prawidłową interpretację". Dalej w odpowiedzi gminy czytamy: "W powyższym zapisie w ustawie: (nie określono terminu na złożenie wniosku o udzielenie bonifikaty, czy wnioski te mają być składane po terminie wnoszenia opłat, czy też przed tym terminem; (nie określono, z jakiego okresu dochód ma być brany pod uwagę przy udzielaniu bonifikaty; (nie wskazano, jaka ma być treść wniosku ani jakie dokumenty należy do niego dołączyć, z których wynika wysokość dochodu uprawniająca do zastosowania bonifikaty; (czy organ może udzielić bonifikaty w wysokości niższej niż 50 proc. opłaty. W związku z powyższym brak możliwości pozytywnego rozpatrzenia Pana wniosku".

A co na to Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej? I tym razem jego odpowiedź nie pozostawia wątpliwości: „bonifikata ta udzielana jest na wniosek osoby fizycznej po spełnieniu przesłanki określonej w powyższym przepisie i ma charakter obligatoryjny. Ustawodawca użył bowiem sformułowania »właściwy organ udziela ( ) bonifikaty «, co oznacza, że w przypadku osoby uprawnionej, która wykazała, iż spełnia warunek dotyczący wysokości dochodu miesięcznego przypadającego na jednego członka gospodarstwa domowego (...), właściwy organ zobowiązany jest do udzielenia bonifikaty. Należy również podkreślić, że wysokość bonifikaty (50 proc.) została określona w ustawie. Tym samym ustawodawca nie pozostawił organowi możliwości określenia innej wysokości przedmiotowej bonifikaty”.

No tak, ale gmina i tak wie swoje. Co można zrobić w takiej sytuacji? Przecież opinia ministerstwa nie jest wiążąca dla urzędników gminnych. Mec. Wrześniewski radzi, by w razie odmowy przyznania bonifikaty wnosić do sądów powszechnych pozwy przeciwko gminom.

- Opłata za użytkowanie wieczyste ma charakter cywilnoprawny, stąd i oświadczenie o jej obniżeniu oceniane jest przez pryzmat Kodeksu cywilnego. A ten stanowi, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie - wyjaśnia adwokat.

Przekształcenie we własność

Jedno trzeba oddać urzędnikom z Aleksandrowa Łódzkiego: w odmowie przyznania bonifikaty poinformowali naszego czytelnika, że nie będzie musiał wnosić opłaty za użytkowanie wieczyste, jeśli skorzysta z możliwości przekształcenia użytkowania w prawo własności. Gmina zaoferowała mu nawet 50-proc. bonifikatę.

Uwaga! W języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Trzeba na to uważać, bo w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie zupełnie innych przepisów.

W pierwszym przypadku zastosowanie ma Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Problem w tym, że nie zawsze jest to możliwe. Przeszkody formalne to jedno, ale często użytkownicy wieczyści skarżą się na brak dobrej woli ze strony urzędników. Można częściowo usprawiedliwić ich tym, że są zawaleni tego typu wnioskami. Pół biedy, jeśli składają je właściciele domów jednorodzinnych. Wtedy przekształcenie załatwiane jest w miarę sprawnie. O wiele gorzej wygląda to w przypadku spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Największą barierą przy przekształceniu gruntu jest wymóg, że jeśli jest kilku jego współużytkowników, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie.

A jeśli właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu? Z tym nie ma już problemu. Dzięki ostatniej nowelizacji wspomnianej ustawy o przekształceniu wspólnota lub spółdzielnia może starać się o własność, jeśli taka jest wola mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie.

Uwaga! Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w praktyce może zablokować jeden z właścicieli lokali, który zgłosi sprzeciw. W tej sytuacji wspólnota lub spółdzielnia może poprosić sąd o rozstrzygnięcie sporu. Podstawą jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli". Jednak - jak dotąd - nie słyszeliśmy, by jakiś sąd obalił weto jednego ze współużytkowników.

Bonifikata wedle uznania gminy

Niestety, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być operacją kosztowną.

Trybunał Konstytucyjny uznał bowiem przepis zmuszający gminy do stosowania bonifikat za sprzeczny z konstytucją. Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu należy się tylko użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa. Stracili oni jednak prawo do 90-proc. upustu ze względu na niski dochód.

Przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność spowodowało, że niektóre zrezygnowały z przyznawania jej. Są też jednak i takie, które zachowały zniżki. Także w przypadku gruntów państwowych ostatnie słowo w tej sprawie należy do wojewodów. Ustawa pozwala im bowiem przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.

Jak zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem? Trzeba złożyć w starostwie (grunty skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta czy zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Uwaga! Ustawa pozwala skorzystać z rozłożenia spłaty kosztów przekształcenia na raty - od minimum 10 do nawet 20 lat! Trzeba tylko o to wystąpić. Jednak na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Niespłacona część jest waloryzowana na podstawie stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (obecnie jest to 4 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - mogą się jednak zgodzić na niższe oprocentowanie.

Uwaga! Z dobrodziejstw ustawy nie mogą skorzystać użytkownicy gruntów, które np. są przewidziane pod inwestycje publiczne (toczy się postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia).

Czy przekształcenie się opłaca? Każda decyzja wymaga indywidualnych analiz. Opłata jest bowiem różnicą pomiędzy aktualną wartością gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Generalnie, im ktoś jest dłużej użytkownikiem wieczystym gruntu, tym mniejszą wartość ma jego prawo, a więc musi zapłacić więcej za przekształcenie. Trzeba rozważyć, jak ma się ten koszt do opłat za użytkowanie wieczyste, które stanowią równowartość 1 proc. wartości gruntu rocznie.

Podziel się: Facebook

Komentarze (18)

  • zdzislawzakalec

    Oceniono 100 razy 96

    Proszę zwolnić urzędników odpowiedzialnych za błędne obliczenia.

  • do100jnik

    Oceniono 72 razy 70

    liczę na to, że ktoś się pomyli przy wypłacie pensji urzędnika

  • arahat1

    Oceniono 96 razy 62

    urzednik poleplnil blad i mozesz mu naskoczyc...dpbre..tylko w kolonii wtaykanskiej nad wisla takie cuda ..

  • gregsmile

    Oceniono 52 razy 52

    ten złodziejski kraj tak szczypie swoich podatników sprawdzając ile się uda jeszcze im ukraść. ale będzie jazda jak kataster będą wprowadzać niedługo. gminy coraz bardziej biedne, a tu za szkoły, przedszkola, przychodnie, szpitale itd ... trzeba płacić, a na pensje i nagrody dla urzędasów już nie starcza. jak podatnik nie da to się fotoradar w gminie postawi. to jest myślenie polskiej władzy. koryto ma być pełne.

  • ganro

    Oceniono 50 razy 48

    Tu nie ma co się odwoływać tylko raz na zawsze trzeba z tym ZŁODZIEJSTWEM skończyć i pogonić DARMOZJADÓW do roboty na rzecz ich PRACODAWCÓW tak aby wreszcie dowiedzieli się, że szefem jest ten kto im PŁACI.

  • waw-el

    Oceniono 38 razy 32

    to tylko nalezy wspolczuc Rostowskiemu, ile to on musi placic od tych 5 mieszkan i 3 domow. ........ ale, ale jego zadeklarowany majatek to 60 mln. zl........ no nie wiadomo gdzie te jego nieruchomosci, moze w Londynie?.

  • koszmarekopalek

    Oceniono 20 razy 20

    Ooooo, to pewne jak amen w pacierzu. Pracownik dostanie roczną premię.

  • wujtommy102

    Oceniono 17 razy 17

    Zamiast komunistycznej dyktatury mamy państwo prawa czyli ogrom sprzecznych wzajemnie przepisów tworzonych przez patriotycznych dyletantów i biurokratyczny bałagan ,za który w wolnym kraju nikt z prawników i urzędników nie odpowiada

  • aktyntasza

    Oceniono 21 razy 15

    Wielu z nas otrzymało decyzje o kilkukrotnym podwyższeniu opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Podwyżki zostały rozbite na 3 lata w związku z tym że przekraczały dwukrotność dotychczasowych opłat. I jak się okazuje UM źle je naliczył!!!! Policzył za dużo!!! Podam to na przykładzie. Dotychczasowa opłata np. 1 zł nowa wyższa opłata 100 zł. Urząd liczył tak. W pierwszym roku opłata 2 zł ( dwukrotność dotychczasowej opłaty) zaś pozostałe 98 zł podzielił na dwa kolejne lata( w każdym po 49 zł, bo 98:2 = 49) . W drugim i trzecim roku opłata wg urzędu wynosiła po 149 zł (100zł nowej + zaległe 49 zł ) zaś w czwartym roku już nowe 100 zł. Zatem przez 4 lata zapłacilibyśmy wg urzędu łącznie 400 zł. Według najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego z dn. 28 lutego 2013r. sygn. akt III CZP 110/12 prawidłowe wyliczenia winny wyglądać tak: pierwszy rok 2 zł, drugi rok 51 zł (2 zł + zaległość 49 zł) trzeci 100zł (51 zł + zaległość 49 zł) w czwartym roku 100zł. W sumie za cztery lata 253 zł. RÓŻNICA 147 ZŁ NA NASZĄ NIEKORZYŚĆ!!!!
    Nie dajmy się oskubać!!!! Walczmy o swoje !!!!!
    Marek z Zabrza

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX